전세사기 예방 필수 체크리스트

 

📋 목차

• 🏠 등기부등본 확인 방법
• 👤 임대인 신원 검증하기
• 💰 보증금 안전 장치
• 📝 계약서 작성 요령
• 🚨 위험 신호 알아보기
• 🛡️ 보증보험 가입하기
• ❓ FAQ

전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 많은 임차인들이 불안에 떨고 있어요. 2025년 현재, 전세사기 피해자가 급증하면서 정부에서도 다양한 대책을 마련하고 있지만, 가장 중요한 건 임차인 스스로가 철저히 대비하는 거예요. 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 자세히 알아보고, 안전한 주거 계약을 체결하는 방법을 함께 살펴볼게요! 🏡

 

전세사기는 단순히 돈을 잃는 것뿐만 아니라 삶의 터전을 잃는 큰 피해로 이어질 수 있어요. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기에는 더욱 조심해야 해요. 이 글을 통해 전세사기를 예방하는 실질적인 방법들을 익히고, 안전한 계약을 체결할 수 있는 노하우를 얻어가세요!

🏠 등기부등본 확인 방법

등기부등본은 전세 계약의 가장 기본이 되는 서류예요. 많은 사람들이 등기부등본을 확인한다고 하지만, 정작 어떤 부분을 중점적으로 봐야 하는지 모르는 경우가 많아요. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있고, 각 부분마다 확인해야 할 중요한 정보들이 담겨 있답니다. 표제부에서는 건물의 기본 정보를, 갑구에서는 소유권 관련 사항을, 을구에서는 근저당권 등의 권리 관계를 확인할 수 있어요.

 

먼저 표제부를 살펴보면, 건물의 소재지, 구조, 면적 등이 기재되어 있어요. 실제 계약하려는 집과 등기부상의 정보가 일치하는지 꼼꼼히 대조해봐야 해요. 간혹 불법 증축이나 용도 변경으로 인해 실제와 등기부상 정보가 다른 경우가 있는데, 이런 경우 나중에 문제가 될 수 있어요. 특히 다가구주택의 경우 각 호실별로 등기가 되어 있지 않기 때문에 더욱 주의가 필요해요.

 

갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳이에요. 현재 소유자가 누구인지, 언제부터 소유하고 있는지, 가압류나 가처분 등의 제한사항이 있는지 확인해야 해요. 특히 주의해야 할 점은 최근에 소유권이 이전된 경우예요. 전세사기범들은 종종 급매물을 싸게 매입한 후 시세보다 높은 전세금을 받고 잠적하는 수법을 사용하거든요. 소유권 이전 날짜가 6개월 이내라면 더욱 신중하게 접근해야 해요.

 

📊 등기부등본 체크리스트

확인 항목	주의 사항	위험 신호
소유자 정보	신분증과 대조 확인	최근 6개월 내 변경
근저당권 설정	채권최고액 확인	시세 대비 과다 설정
가압류/가처분	권리 제한 여부	다수의 압류 존재

 

을구는 소유권 이외의 권리가 기재되는 곳으로, 주로 근저당권, 전세권, 지상권 등이 표시돼요. 특히 근저당권은 전세 계약 시 가장 중요하게 봐야 할 부분이에요. 근저당권의 채권최고액과 전세금을 합친 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인해야 해요. 만약 이 비율을 초과한다면 경매 시 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커져요. 나의 생각으로는 안전한 전세 계약을 위해서는 근저당 설정액과 전세금의 합이 시세의 60%를 넘지 않는 것이 좋아요.

 

등기부등본은 인터넷 등기소나 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있어요. 발급 비용은 건당 700원 정도로 저렴하니, 계약 전날이나 당일에도 반드시 최신 등기부등본을 확인하는 것이 좋아요. 등기 내용은 수시로 변경될 수 있기 때문에 며칠 전에 확인한 내용만 믿고 계약하면 안 돼요. 실제로 계약 직전에 근저당이 추가로 설정되는 경우도 있거든요.

 

또한 등기부등본만으로는 확인이 어려운 부분들도 있어요. 예를 들어 미등기 건물이나 무허가 건물의 경우 등기부등본 자체가 없을 수 있고, 다가구주택의 경우 각 호실별 임대 현황을 파악하기 어려워요. 이런 경우에는 건축물대장이나 토지대장 등 추가 서류를 확인하고, 현장 실사를 통해 실제 상황을 파악해야 해요. 특히 원룸이나 오피스텔의 경우 집합건물등기부등본을 확인해서 전유부분과 대지권 비율 등을 꼼꼼히 살펴봐야 해요! 🔍

👤 임대인 신원 검증하기

임대인의 신원을 확인하는 것은 전세사기 예방의 핵심이에요. 등기부등본상의 소유자와 실제 계약을 진행하는 사람이 동일인인지 반드시 확인해야 해요. 신분증 확인은 기본이고, 인감증명서와 인감도장을 통해 본인 여부를 재차 확인하는 것이 중요해요. 최근에는 신분증 위조 기술이 정교해져서 육안으로는 구별이 어려운 경우도 있으니, 모바일 신분증 앱을 활용하거나 주민센터에서 발급받은 서류로 대조해보는 것도 좋은 방법이에요.

 

대리인이 계약을 진행하는 경우에는 더욱 주의가 필요해요. 위임장과 인감증명서는 물론이고, 소유자와 직접 통화를 해서 위임 사실을 확인해야 해요. 가능하다면 소유자를 직접 만나는 것이 가장 안전하지만, 해외 거주 등의 이유로 불가능한 경우에는 화상통화를 통해서라도 본인 확인을 하는 것이 좋아요. 특히 소유자가 고령자인 경우, 가족이 대리 계약을 하는 경우가 많은데 이때 상속 관계나 대리권 범위를 명확히 확인해야 해요.

 

임대인의 경제 상황을 파악하는 것도 중요해요. 국세 체납 여부는 홈택스에서 확인할 수 있고, 지방세 체납은 위택스에서 조회가 가능해요. 세금을 체납하고 있다면 재정 상태가 좋지 않다는 신호일 수 있어요. 또한 임대인이 다른 부동산을 소유하고 있는지, 다른 곳에서도 임대업을 하고 있는지 확인해보는 것도 도움이 돼요. 전문 임대인이라면 상대적으로 안전할 수 있지만, 갑자기 임대업을 시작한 경우라면 주의가 필요해요.

 

🔍 임대인 검증 체크포인트

확인 사항	확인 방법	주의점
신분 확인	신분증, 인감증명서	위조 가능성 체크
세금 체납	홈택스, 위택스	재정 상태 파악
연락처	복수 연락처 확보	대포폰 여부

 

임대인과의 소통 방식도 중요한 판단 기준이 돼요. 만남을 지나치게 회피하거나, 특정 시간대에만 연락이 가능하다고 하는 경우, 계약을 서두르는 경우 등은 의심해봐야 해요. 정상적인 임대인이라면 임차인의 궁금증에 성실히 답변하고, 필요한 서류를 기꺼이 제공할 거예요. 반면 전세사기범들은 빠른 계약을 유도하면서 서류 확인을 방해하는 경향이 있어요.

 

SNS나 인터넷 검색을 통해 임대인에 대한 정보를 수집하는 것도 좋은 방법이에요. 부동산 관련 사기 전력이 있는지, 소송에 연루된 적이 있는지 등을 확인할 수 있어요. 법원 나의사건검색 서비스를 이용하면 민사소송 정보를 조회할 수 있고, 대법원 판결문 검색을 통해 관련 판례도 찾아볼 수 있어요. 특히 부동산 커뮤니티나 카페에서 해당 임대인이나 건물에 대한 후기를 찾아보는 것도 도움이 돼요.

 

공인중개사를 통한 계약이라도 임대인 확인은 직접 해야 해요. 일부 공인중개사가 전세사기에 연루되는 경우도 있기 때문이에요. 공인중개사 자격증을 확인하고, 중개사무소 등록증을 확인하는 것은 기본이에요. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 자격 여부를 조회할 수 있고, 행정처분 이력도 확인할 수 있어요. 믿을 만한 공인중개사라도 모든 것을 맡기지 말고, 중요한 사항은 직접 확인하는 습관을 들이는 것이 안전해요! 👥

💰 보증금 안전 장치

전세보증금은 대부분의 사람들에게 전 재산이나 다름없는 큰돈이에요. 이런 소중한 자산을 지키기 위해서는 여러 안전장치를 마련해두는 것이 필수예요. 가장 기본적인 안전장치는 확정일자를 받는 것이에요. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있고, 전입신고와 함께 하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 하지만 이것만으로는 충분하지 않아요. 경매 시 선순위 채권자들에게 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수도 있거든요.

 

전세권 설정은 확정일자보다 강력한 보호 장치예요. 전세권을 설정하면 등기부등본에 권리가 명시되고, 경매 시에도 우선순위를 인정받을 수 있어요. 전세권 설정 비용은 보증금의 0.2% 정도로 부담스러울 수 있지만, 안전을 위한 투자라고 생각하면 아깝지 않아요. 특히 고액 전세의 경우에는 반드시 전세권을 설정하는 것이 좋아요. 다만 임대인이 전세권 설정을 거부하는 경우가 있는데, 이런 경우 오히려 의심해봐야 해요.

 

전세보증보험은 최근 가장 주목받는 안전장치예요. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등에서 가입할 수 있어요. 보증료는 연간 전세금의 0.1~0.4% 정도로 저렴한 편이에요. 전세보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관에서 대신 변제해주기 때문에 안심할 수 있어요. 2025년 현재는 정부 지원으로 보증료율이 인하되어 있어서 가입 부담이 더욱 줄었어요.

 

🛡️ 보증금 보호 방법 비교

보호 방법	장점	단점	비용
확정일자	저렴하고 간편	완벽한 보호 어려움	600원
전세권설정	강력한 법적 보호	설정 비용 부담	보증금의 0.2%
보증보험	확실한 보증금 보호	가입 조건 존재	연 0.1~0.4%

 

보증금 지급 방식도 신중하게 결정해야 해요. 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 안전해요. 특히 잔금은 입주 당일 열쇠를 받으면서 지급하는 것이 원칙이에요. 계좌이체로 송금할 때는 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 보내야 하고, 송금 내역을 증빙으로 보관해야 해요. 현금으로 지급하는 것은 절대 피해야 하고, 부득이한 경우 현금영수증을 반드시 받아야 해요.

 

특약사항을 통한 보호도 중요해요. 계약서에 '임대인은 계약 종료 시 보증금 전액을 반환한다'는 내용은 기본이고, '근저당권 설정 시 임차인 동의를 받는다', '보증금 반환 지연 시 연 12%의 지연이자를 지급한다' 등의 조항을 추가하는 것이 좋아요. 또한 임대차 기간 중 소유권이 변경될 경우를 대비해 '신규 소유자가 임대차계약을 승계한다'는 내용도 명시해야 해요.

 

안전한 전세 거래를 위해서는 에스크로 서비스 활용도 고려해볼 만해요. 부동산 거래 전문 에스크로 업체를 통해 보증금을 안전하게 보관하고, 계약 조건이 충족되면 임대인에게 지급하는 방식이에요. 아직 전세 거래에서는 활성화되지 않았지만, 고액 거래의 경우 충분히 고려해볼 가치가 있어요. 무엇보다 중요한 것은 여러 안전장치를 중복해서 활용하는 거예요. 하나의 방법만 믿지 말고, 가능한 모든 보호 장치를 동원해서 소중한 보증금을 지켜야 해요! 💪

📝 계약서 작성 요령

전세 계약서는 단순한 서류가 아니라 임대인과 임차인 간의 약속을 법적으로 보호받을 수 있는 중요한 문서예요. 표준계약서를 사용하는 것이 기본이지만, 각자의 상황에 맞게 특약사항을 추가하는 것이 중요해요. 계약서 작성 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 당사자의 인적사항이에요. 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처가 정확하게 기재되어 있는지 확인하고, 등기부등본상의 정보와 일치하는지 대조해봐야 해요.

 

임대 목적물의 표시도 구체적이어야 해요. 주소는 물론이고 동, 호수, 면적까지 상세하게 기재해야 해요. 특히 다가구주택의 경우 '지하 1호'처럼 애매한 표현보다는 '지하 1층 좌측 첫 번째 방'처럼 구체적으로 적는 것이 좋아요. 임대 면적도 전용면적인지 공급면적인지 명확히 하고, 발코니나 다용도실 등 부속 공간의 사용 권한도 명시해야 해요. 계약 기간은 시작일과 종료일을 년월일로 정확하게 기재하고, 자동 연장 조항이 있는지도 확인해야 해요.

 

보증금과 관련된 내용은 특히 신중하게 작성해야 해요. 총 보증금액을 한글과 숫자로 병기하고, 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급 일자를 명확히 해야 해요. 보증금 증액이나 감액에 대한 조항도 미리 정해두는 것이 좋아요. 예를 들어 '계약 갱신 시 보증금은 직전 계약 대비 5% 이내에서만 증액 가능하다'는 식으로 구체적인 한도를 정해두면 분쟁을 예방할 수 있어요.

 

📋 필수 특약사항 체크리스트

특약 항목	내용	중요도
수선 의무	하자 발생 시 책임 소재	⭐⭐⭐⭐⭐
원상복구	퇴거 시 원상복구 범위	⭐⭐⭐⭐
중도해지	중도해지 조건과 위약금	⭐⭐⭐⭐

 

특약사항은 계약서의 핵심이라고 할 수 있어요. 표준계약서에 없는 내용들을 당사자 간 합의로 추가할 수 있는 부분이거든요. 우선 집의 현재 상태를 구체적으로 기록해두는 것이 중요해요. '도배, 장판 상태 양호', '보일러 정상 작동', '에어컨 2대 포함' 등 입주 시점의 상태를 상세히 적어두면 나중에 원상복구 관련 분쟁을 예방할 수 있어요. 사진이나 동영상으로도 기록을 남겨두면 더욱 좋아요.

 

관리비와 공과금에 대한 내용도 명확히 해야 해요. 어떤 항목이 관리비에 포함되는지, 임대인과 임차인의 부담 범위는 어디까지인지 구체적으로 정해야 해요. 예를 들어 '수도, 전기, 가스요금은 임차인 부담, 재산세와 종합부동산세는 임대인 부담'처럼 명시하는 거예요. 또한 입주 시점의 검침 수치를 기록해두고, 미납 요금이 없는지 확인하는 것도 잊지 말아야 해요.

 

계약서는 반드시 2부 이상 작성해서 임대인과 임차인이 각각 보관해야 해요. 공인중개사가 있다면 중개사도 1부를 보관하게 돼요. 모든 페이지에 계약 당사자들이 서명이나 날인을 하고, 특약사항이 추가된 경우 해당 부분에도 별도로 확인 서명을 하는 것이 좋아요. 계약서 작성이 완료되면 스캔해서 디지털 파일로도 보관하고, 중요한 내용은 휴대폰으로 사진을 찍어두는 것도 좋은 방법이에요. 계약서는 임대차 기간이 끝난 후에도 일정 기간 보관해야 하니 안전한 곳에 잘 보관해두세요! 📄

🚨 위험 신호 알아보기

전세사기를 예방하려면 위험 신호를 미리 알아차리는 것이 중요해요. 가장 대표적인 위험 신호는 시세보다 현저히 낮은 전세가예요. 주변 시세보다 20% 이상 저렴하다면 일단 의심해봐야 해요. 물론 급매물이나 특수한 사정이 있을 수 있지만, 지나치게 좋은 조건은 함정일 가능성이 높아요. 특히 깨끗하고 좋은 집인데도 저렴하다면 더욱 조심해야 해요. 전세사기범들은 피해자를 유인하기 위해 일부러 저렴한 가격을 제시하거든요.

 

계약을 지나치게 서두르는 것도 위험 신호예요. '오늘 계약하지 않으면 다른 사람에게 넘어간다', '지금 결정하면 더 싸게 해주겠다' 등의 압박은 전형적인 사기 수법이에요. 정상적인 임대인이라면 임차인이 충분히 검토할 시간을 줄 거예요. 또한 등기부등본이나 계약서 확인을 방해하거나, 변호사나 전문가 동행을 거부하는 것도 의심스러운 행동이에요. 투명하게 거래할 의사가 있다면 굳이 확인을 막을 이유가 없겠죠.

 

건물이나 집의 상태도 중요한 단서가 될 수 있어요. 장기간 비어있던 흔적이 있거나, 우편물이 쌓여있는 경우, 전기나 가스가 끊겨있는 경우 등은 주의가 필요해요. 실제로 거주하지 않는 집을 전세 놓는 경우 사기일 가능성이 있어요. 또한 여러 집을 동시에 보여주면서 빨리 결정하라고 압박하는 것도 위험해요. 이런 경우 제대로 된 확인 없이 계약하게 될 수 있거든요.

 

⚠️ 전세사기 위험 신호

위험 신호	구체적 사례	대응 방법
저렴한 가격	시세 대비 20% 이상 저렴	시세 재확인 필수
계약 압박	당일 계약 강요	충분한 검토 시간 요구
서류 미비	등기부등본 제공 거부	계약 포기 고려

 

임대인의 행동 패턴도 주의 깊게 관찰해야 해요. 만남 장소를 자꾸 바꾸거나, 특정 시간대에만 연락이 되는 경우, 직접 만나는 것을 꺼리는 경우 등은 의심해봐야 해요. 특히 해외 거주를 핑계로 대리인만 내세우는 경우는 각별히 조심해야 해요. 최근에는 딥페이크 기술을 이용한 화상통화 사기도 있으니, 가능하면 직접 만나서 확인하는 것이 가장 안전해요.

 

공인중개사를 통한 거래라도 안심하면 안 돼요. 무자격 중개업자나 사기에 연루된 중개사도 있을 수 있어요. 중개사무소가 너무 한적한 곳에 있거나, 사무실이 제대로 갖춰져 있지 않은 경우, 중개수수료를 현금으로만 요구하는 경우 등은 의심해봐야 해요. 또한 한 중개사가 지나치게 많은 매물을 보유하고 있다고 주장하는 것도 조심해야 해요.

 

나의 생각으로는 전세사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 '의심'이에요. 너무 좋은 조건, 너무 친절한 임대인, 너무 빠른 진행 등 모든 것이 완벽해 보일 때 오히려 한 번 더 의심해보는 거예요. 실제로 많은 전세사기 피해자들이 '그때 좀 더 꼼꼼히 확인했더라면' 하고 후회한다고 해요. 조금 번거롭더라도 모든 절차를 철저히 확인하고, 이상한 점이 있으면 과감하게 계약을 포기하는 용기도 필요해요! 🚫

🛡️ 보증보험 가입하기

전세보증보험은 임차인의 전세금을 보호하는 가장 확실한 방법 중 하나예요. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등에서 제공하는 전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 보상해주는 상품이에요. 2025년 현재 정부의 전세사기 예방 정책으로 보증료가 대폭 인하되어 있어서, 연간 전세금의 0.1~0.4% 정도의 저렴한 비용으로 가입할 수 있어요.

 

보증보험 가입 조건은 기관마다 조금씩 다르지만, 기본적으로 주택 가격이 일정 금액 이하여야 하고, 전세금이 주택 가격의 일정 비율을 넘지 않아야 해요. 예를 들어 HUG의 경우 수도권은 7억원, 지방은 5억원 이하 주택에 대해 보증이 가능하고, 전세가율은 80~90% 이내여야 해요. 또한 임대인의 체납 세금이 일정 금액을 초과하지 않아야 하고, 주택에 과도한 근저당이 설정되어 있지 않아야 해요.

 

보증보험 가입 절차는 생각보다 간단해요. 먼저 보증기관 홈페이지나 모바일 앱에서 보증 가능 여부를 조회해볼 수 있어요. 주소와 전세금액만 입력하면 대략적인 가입 가능 여부를 확인할 수 있어요. 가입이 가능하다면 필요 서류를 준비해서 신청하면 돼요. 기본적으로 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본 등이 필요하고, 경우에 따라 추가 서류를 요구할 수 있어요.

 

🏦 전세보증보험 비교

보증기관	보증한도	보증료율	특징
HUG	수도권 7억	연 0.115%	청년 할인 적용
SGI서울보증	제한 없음	연 0.15%	고액 전세 가능
HF	4억원	연 0.1%	소액 전세 특화

 

보증보험의 가장 큰 장점은 확실한 보호라는 점이에요. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면 보증기관이 먼저 임차인에게 전세금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사해요. 임차인 입장에서는 복잡한 법적 절차 없이 전세금을 돌려받을 수 있어서 안심이에요. 특히 최근에는 전세사기 피해가 늘면서 보증기관들도 심사를 강화하고 있어서, 보증보험에 가입된 물건이라면 상대적으로 안전하다고 볼 수 있어요.

 

다만 보증보험도 만능은 아니에요. 모든 주택에 가입할 수 있는 것은 아니고, 보증 사고가 발생해도 즉시 전액을 받을 수 있는 것은 아니에요. 통상 3~6개월 정도의 처리 기간이 필요하고, 그 동안의 주거 문제는 스스로 해결해야 해요. 또한 보증료는 임차인이 부담해야 하는데, 일부 임대인들은 보증보험 가입을 꺼리는 경우도 있어요. 이런 경우 계약 전에 미리 협의해두는 것이 좋아요.

 

청년이나 신혼부부의 경우 보증료 할인 혜택을 받을 수 있어요. 만 34세 이하 청년은 보증료의 50%를 할인받을 수 있고, 신혼부부는 30% 할인이 적용돼요. 또한 전세대출을 받는 경우 대출 조건으로 보증보험 가입을 요구하는 경우가 많은데, 이때는 은행과 연계된 보증상품을 이용하면 절차가 간편해요. 보증보험은 계약 기간 동안 유지해야 하므로, 갱신 시기를 잊지 말고 미리 연장 신청을 해두는 것이 중요해요! 🏠

❓ FAQ

Q1. 전세사기 피해를 입었을 때 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

 

A1. 즉시 경찰에 신고하고 사기 피해 진술서를 작성해야 해요. 동시에 법원에 가압류나 가처분 신청을 통해 임대인의 재산을 보전하는 조치를 취해야 해요. 전세사기 피해자 지원센터(1533-1332)에 연락하면 법률 상담과 긴급 주거 지원을 받을 수 있어요. 모든 증거 자료를 잘 보관하고, 다른 피해자들과 연대하는 것도 도움이 돼요.

 

Q2. 깡통전세와 전세사기의 차이점은 무엇인가요?

 

A2. 깡통전세는 집값 하락으로 전세금이 매매가보다 높아진 상황을 말해요. 임대인의 고의성은 없지만 전세금 반환이 어려운 상태예요. 반면 전세사기는 처음부터 전세금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결하는 범죄 행위예요. 깡통전세는 민사 문제지만, 전세사기는 형사 처벌 대상이에요.

 

Q3. 공인중개사가 전세사기에 연루된 경우 어떻게 대응해야 하나요?

 

A3. 공인중개사의 고의나 중과실이 입증되면 공제금을 통해 일부 배상을 받을 수 있어요. 한국공인중개사협회에 신고하고, 공제사고 접수를 해야 해요. 중개사의 손해배상 한도는 통상 1억원이지만, 실제 배상액은 과실 정도에 따라 달라져요. 중개사 자격 취소나 형사 고발도 가능해요.

 

Q4. 전세보증보험에 가입했는데도 보상을 못 받는 경우가 있나요?

 

A4. 보증보험 약관에 명시된 면책 사유에 해당하면 보상받지 못할 수 있어요. 예를 들어 무허가 건물, 보증 승인 후 근저당 추가 설정, 임차인의 고의나 중과실 등이 있어요. 또한 보증 기간이 만료된 후 발생한 사고는 보상 대상이 아니에요. 계약 시 약관을 꼼꼼히 확인해야 해요.

 

Q5. 전세금이 너무 비싸서 보증보험 가입이 안 된다고 하는데 어떻게 해야 하나요?

 

A5. 보증 한도를 초과하는 고액 전세의 경우 분리 보증을 고려해볼 수 있어요. 예를 들어 일부는 HUG, 일부는 SGI서울보증으로 나누어 가입하는 방식이에요. 또는 전세금 일부를 월세로 전환하여 보증금을 낮추는 방법도 있어요. 그래도 어렵다면 전세권 설정이나 임차권 등기 등 다른 보호 장치를 활용해야 해요.

 

Q6. 신축 빌라 전세는 왜 위험하다고 하나요?

 

A6. 신축 빌라는 실거래가 형성이 안 되어 있어 적정 가격을 판단하기 어려워요. 일부 건축업자들이 높은 전세가를 받아 수익을 내려는 '빌라왕' 수법을 사용하기도 해요. 분양가보다 전세가가 높은 역전세 현상이 나타나면 특히 위험해요. 신축 빌라는 최소 1년 이상 시세가 안정된 후 계약하는 것이 안전해요.

 

Q7. 전세 계약 시 녹음이나 녹화를 해도 되나요?

 

A7. 계약 당사자 간의 대화는 녹음해도 법적으로 문제없어요. 오히려 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 될 수 있어요. 다만 상대방 몰래 녹음하는 것보다는 '기록을 위해 녹음하겠다'고 미리 양해를 구하는 것이 좋아요. 계약서 작성 과정과 중요한 약속 사항은 반드시 기록으로 남겨두세요.

 

Q8. 전세사기 예방을 위한 정부 지원 정책에는 어떤 것들이 있나요?

 

A8. 2025년 현재 안심전세 앱을 통한 위험도 조회 서비스, 전세보증보험 의무화 확대, 임대차 신고제 시행 등이 있어요. 전세사기 피해자에게는 긴급 주거 지원, 이주비 지원, 법률 구조 서비스를 제공하고 있어요. 또한 전세피해지원센터를 통해 원스톱 상담과 지원을 받을 수 있어요. 청년과 신혼부부는 보증료 할인 혜택도 있어요.

 

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